Před několika lety si Češi zvykli na levné peníze. Úroky hypoték se pohybovaly kolem historického minima 2 %. Pak ale přišla prudká inflace, zásahy centrální banky a sazby vystřelily k hranici 6 %. Reakce trhu byla okamžitá: velké množství zájemců o bydlení své plány zastavilo a rozhodlo se počkat, až úroky klesnou.

Dnes už víme, že se sazby na původní 2 % nevrátily. Trh si na vyšší úroky zvykl a ceny nemovitostí začaly znovu růst. Vyplatilo se tedy čekat? Pro mnoho lidí to byla drahá chyba.

Matematika čekání: úroky vs. cena nemovitosti

Podívejme se na modelový příklad. Zájemce chce koupit byt za 5 000 000 Kč. Má našetřeno 20 % a potřebuje úvěr 4 000 000 Kč (LTV 80 %).

• Při úroku 2 % je splátka na 30 let zhruba 14 785 Kč.
• Při úroku 6 % je splátka na 30 let zhruba 23 982 Kč.

Rozdíl dělá přibližně 9 200 Kč měsíčně, za dva roky tedy asi 220 000 Kč zaplacených na úrocích navíc. Tohle číslo mnohé vyděsilo, a proto nákup odložili.

Co se ale mezitím může stát na trhu? Pokud ceny nemovitostí za dva roky vzrostou například o 10 %, byt, který stál 5 milionů, stojí 5 500 000 Kč. Zájemce sice ušetřil 220 tisíc na úrocích, ale na kupní ceně zaplatí o 500 000 Kč víc. A po celou dobu navíc platil nájem.

Poptávka a nabídka na úroky nehledí

Ceny úvěrů mohou časem klesnout a pro klienty to bude úleva. Realita je ale neúprosná: v Česku se dlouhodobě staví méně bytů, než by odpovídalo poptávce. V takovém prostředí často nerozhoduje úroková sazba, ale to, zda je vhodná nemovitost vůbec k dispozici.

Refinancování vs. promarněná příležitost: skutečným rizikem není úrok 6 %. Dražší úvěr můžete později refinancovat, typicky na konci fixace. Když si vezmete dražší úvěr a sazby za dva roky klesnou, úrok si snížíte, ale hodnota vaší nemovitosti mezitím vzrostla. Promeškanou koupi zpětně refinancovat nejde.

Co si z toho vzít

Při rozhodování o koupi nepočítejte jen s výší úroku, ale i s vývojem cen, nákladem na nájem a možností pozdějšího refinancování. Pokud potřebujete koupi financovat rychle, například než prodáte stávající nemovitost, podívejte se na naše realitní financování.

Výpočty jsou orientační a slouží pouze pro ilustraci, nejde o nabídku konkrétního úvěru.